W dniu 1 września 2017 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2017 r. poz. 1509) [dalej zwanej "ustawą" lub "u.o.g.n."]. Celem wprowadzonych zmian jest między innymi umożliwienie stopniowego przekształcania użytkowania wieczystego nieruchomości we własność oraz uproszczenie i doprecyzowanie zasad dotyczących przedłużania umów z dotychczasowymi użytkownikami, bądź ich spadkobiercami. Najistotniejsze zmiany dla użytkowników wieczystych wprowadzone nowelizacją dotyczą:
- zwolnienia z obowiązku organizacji przetargu, jeżeli o nabycie nieruchomości ubiega się jej dotychczasowy użytkownik wieczysty(art.37. ust.3a pkt 1u.o.g.n.);
- zwolnienia z obowiązku organizacji przetargu jeżeli o nabycie nieruchomości ubiegają się osoby, którym wygasła umowa użytkowania wieczystego, bądź ich spadkobiercy ( art. 37 ust. 3a pkt2 u.o.g.n.);
- określenia kryteriów zwolnienia użytkownika wieczystego z obowiązku uiszczenia pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste (art.71 ust. 5 pkt1 i 2 u.o.g.n.);
- sprecyzowania zasad poboru pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste w razie przeniesienia użytkowania wieczystego na inną osobę w trakcie roku, za który obowiązuję opłata ( art.71 ust. 7u.o.g,n.);
- możliwości zrzeczenia się użytkowania wieczystego przez jednostkę samorządu terytorialnego lub państwową osobę prawną (art.16 ust. 1a u.o.g.n.).
Jak było przed nowelizacją?
Przed 1 września 2017 roku wygaśnięcie użytkowania wieczystego z powodu upływu terminu, na który było ustanowione, wiązało się z koniecznością sprzedaży bądź ponownego oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Prowadziło to do sytuacji, w której właściciel gruntu objętego użytkowaniem wieczystym był zobowiązany jedynie do zapłaty na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego wynagrodzenia za budynki usytuowane na nieruchomości. Po wypłaceniu należności nieruchomość mogła zostać sprzedana lub oddana w użytkowanie wieczyste wyłącznie w drodze przetargu, a osobie, która ją dotychczas użytkowała wieczyście, nie przysługiwało pierwszeństwo w nabyciu tej nieruchomości.
Przed nowelizacją obowiązek organizowania przetargu obejmował również sytuacje, gdy użytkownik wieczysty lub jego spadkobierca, nie dochował terminu na złożenie wniosku o zawarcie umowy na kolejny okres, wówczas prawo użytkowania wieczystego wygasało. Użytkownik wieczysty lub jego spadkobierca, aby móc ponownie korzystać z nieruchomości musiał zawnioskować o prawo dysponowania gruntem, oraz wnieść tzw. pierwszą opłatę za użytkowanie w wysokości 15-25% wartości nieruchomości (zob. art. 72 ust. 2 u.o.g.n.).
Jak jest obecnie?
Po 1 września 2017 roku o nabycie nieruchomości bez przetargu może ubiegać się osoba która dzierżawi albo użytkuje nieruchomość nieprzerwanie przez okres co najmniej 10 lat. Dodatkowym warunkiem jest wymóg zabudowania nieruchomości na podstawie zezwolenia na budowę lub legalizacja zgodnie z procedurami przewidzianymi w odrębnych przepisach.
Nowelizacją, której celem jest ochrona dotychczasowych użytkowników wieczystych, wprowadzono także możliwość przedłużenia umowy użytkowania wieczystego nieruchomości -bez konieczności organizowania przetargu - z osobami, które co prawda nie zgłosiły żądania o przedłużenie użytkowania wieczystego przed datą jego wygaśnięcia, ale deklarują chęć dalszego korzystania z nieruchomości.
Ponadto przy zawarciu kolejnej umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, o której mowa w art. 37 ust. 3a pkt 2, nie będzie obowiązku poniesienia pierwszej opłaty, jeżeli od wygaśnięcia użytkowania wieczystego nie upłynęły 3 lata.
Przykład
12 września 1977 roku Gmina B. zawarła z zakładem X umowę użytkowania wieczystego gruntu na okres 40 lat. Wartość gruntu objętego użytkowaniem wieczystym została oszacowana w umowie na 100 tysięcy złotych. W roku 1978 r. wybudowano budynki należące do Zakładu i rozpoczęto trwającą do chwili obecnej produkcję. 5 września 2017 roku zakład X złożył wniosek do urzędu gminy B. o przedłużenie umowy użytkowania wieczystego na okres 99 lat. 12 września 2017 roku urząd gminy B wydał decyzję pozytywną, wyznaczając jednocześnie termin zawarcia umowy w formie aktu notarialnego na 16 września 2017 roku.
W podanym przykładzie zwolnienie z przetargu było możliwe ponieważ zakład X, spełnił przesłankę wynikającą z art. 71 ust. 3a pkt 2 ustawy, tj. użytkował nieprzerwanie od 10 lat nieruchomość będącą przedmiotem umowy. Gdyby zakład zawiesił działalność na pewien okres w ciągu ostatnich 10 lat użytkowania wieczystego, konieczne byłoby ubieganie się o przedłużenie użytkowania wieczystego w drodze przetargu.
Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami odformalizowała po części procedury związane z przedłużaniem umów, wprowadziła nowe uprawnienia dla użytkowników wieczystych i dzierżawców. Nowe przepisy rodzą jednak wiele wątpliwości, które zapewne rozstrzygać będziemy na drodze sądowo-administracyjnej.
Stan prawny na: 03.10.2017
Opracował: Sławomir Stwora