Kolejne zmiany w opodatkowaniu najmu. Od początku 2023 roku najem prywatny (poza działalnością gospodarczą) możemy rozliczać już tylko w formie ryczałtu ewidencjonowanego. Ta zmiana uniemożliwia osobom prywatnym rozliczanie się na zasadach ogólnych i płacenie podatku nie od dochodu, tylko od przychodu. Dodatkowo również od początku roku podatnicy, którzy prowadzą działalność gospodarczą polegającą na najmie lokali mieszkalnych nie mogą zaliczyć do kosztów podatkowych kosztów amortyzacji. Trudno się zgodzić ze stanowiskiem fiskusa, który argumentuje tę decyzję tym, że wartość mieszkań ciągle rośnie. Inwestycyjny charakter takiej działalności tym samym został nieco przyhamowany.
Właściciele mieszkań przed wynajęciem często wymagają dołączenia do umowy o najmie okazjonalnym notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji co do wyprowadzki lokatora po zakończeniu umowy najmu. Zabieg ten umożliwia w teorii łatwiejszą eksmisję lokatora, który u notariusza stwierdza, że ma gdzie się wyprowadzić i podaje adres wyprowadzki. I to niezależnie od tego, czy umowa ma formę aktu notarialnego czy nie.
Aby umowa najmu okazjonalnego była ważna należy ją zgłosić do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od jej zawarcia. Nowelizacja ordynacji podatkowej zakłada, że notariusze mają obowiązek przekazywania szefowi Krajowej Administracji Skarbowej informacji o zawartych umowach mogących rodzić skutki podatkowe ("inne zdarzenia mogące spowodować powstanie zobowiązania podatkowego niewymienione w lit. a-c")
W praktyce oznacza to, że notariusz ma teraz obowiązek dokonywania oceny, czy czynność objęta aktem notarialnym będzie powodować powstanie zobowiązania podatkowego czy nie. Niestety ustawodawca nie wskazał o jaki podatek chodzi, więc w domyśle każdy możliwy.
Notariusze muszą teraz wprawdzie wysyłać wypisy aktów notarialnych, które powodują powstanie obowiązku podatkowego, oraz wypisy aktu poświadczenia dziedziczenia, ale jeżeli umowa najmu nie będzie miała formy aktu notarialnego, to nie będzie takiej potrzeby. Dlaczego? Obowiązek ten powstanie tylko wtedy, gdy sama umowa będzie miała formę aktu notarialnego. Jeżeli więc zostanie podpisana między stronami zwykła umowa, to fiskus sam z siebie się o niej nie dowie. Czy w związku z tym obowiązek podatkowy zniknie? Otóż nie. I tak sami musimy opodatkować przychody z najmu.
Po wprowadzeni zryczałtowanego podatku od dochodów z najmu w wysokości 8,5% (do 100tys.zł, a powyżej tej kwoty 12,5%) znacząco zwiększyła się liczba osób prowadząca najem zupełnie legalnie. Przed wejściem w życie tych przepisów wiele lat temu, w sytuacji, kiedy dochody z najmu były dodawane do innych dochodów, na przykład ze stosunku pracy czy umowy zlecenia opodatkowanie sięgało nawet 32%. Obecnie dochody z najmu prywatnego można opodatkować już tylko ryczałtem i nie łączą się one z innymi dochodami. Co również istotne - Komisja Finansów Publicznych 23 marca 2023 r. zaakceptowała projekt nowelizacji ustawy o VAT. Jedna z poprawek dotyczy opodatkowania przychodów z najmu rozliczanego przez małżonków. Zmiana ma na celu zrównać sytuację małżeństw z innymi podatnikami tak, aby każdy z małżonków miał własny limit 100 tys. zł. Zwykła umowa nie podlega też zgłoszeniu do US, a podatek można płacić miesięcznie lub kwartalnie.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami (art. 19a ust. 6 oraz art. 19g ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów), ustawodawca do żadnej z istniejących form najmu nie przewidział obowiązku zawarcia takiej umowy w formie aktu notarialnego.
Jednakże umowa najmu okazjonalnego musi być zgłoszona do urzędu skarbowego. Jeśli się jej nie zgłosi - przekształci się w standardową umowę najmu, a właściciel straci prawa wynikające ze złożonych przez najemcę oświadczeń.