Wakacje to okres sezonowego najmu nieruchomości takich jak domki wypoczynkowe, apartamenty i lokale rozrywkowe lub gastronomiczne w miejscowościach wypoczynkowych. Część z nich wynajmowana jest w ramach tzw. prywatnego najmu co budzi liczne kontrowersje organów skarbowych. Inną formą opodatkowania przychodów z tego tytułu są zasady ogólne (według skali podatkowej), przy ustalaniu podstawy opodatkowania wynajmujący może uwzględnić koszty ponoszone w związku z wynajmem.
- przez podzielenie rocznej kwoty odpisów amortyzacyjnych przez liczbę miesięcy w sezonie - skutkuje to zminimalizowaniem obciążeń podatkowych poprzez obniżenie podstawy opodatkowania,;
- przez podzielenie rocznej kwoty odpisów amortyzacyjnych przez 12 miesięcy w roku
Poza samym lokalem, który stanowi przedmiot najmu sezonowego, właściciel może ponosić wydatki związane z wyposażeniem lokalu w sprzęt AGD, RTV, meble, lub sprzęty plażowe i ogrodowe. W zależności od przewidywanego okresu użytkowania oraz wartości wyposażenia wydatki mogą być różnie ujmowane w kosztach najmu sezonowego. W przypadku nabycia składników majątku, których przewidywany okres użytkowania będzie dłuższy niż jeden rok, stanowią one co do zasady środki trwałe, a wydatki związanie z ich nabyciem powinny zostać zaliczone do kosztów podatkowych na podstawie odpisów amortyzacyjnych. Jeżeli wartość początkowa wyposażenia nie przekracza 3.500 zł, zgodnie z art. 22f ust. 3 ustawy o pdof podatnik ma prawo zamortyzować taki składnik majątku jednorazowo w miesiącu oddania go do używania, albo w miesiącu następnym.
Kolejną grupą kosztów które podatnik może wykazać w rozliczeniu przychodu z najmu sezonowego są bieżące wydatki związane z utrzymaniem przedmiotu najmu, jeżeli to on ponosi je na podstawie umowy najmu. Możemy do nich zaliczyć energię elektryczną, wodę i ścieki, czynsz, wywóz nieczystości, a także opłaty za telefon, Internet czy telewizję.Poza bieżącymi opłatami eksploatacyjnymi, w kosztach uzyskania przychodu można rozliczyć również ubezpieczenie lokalu, koszty ogłoszeń, prowizję za pośrednictwo agencji nieruchomości lub porady prawne bezpośrednio dotyczące najmu.
Lokal który jest przedmiotem najmu sezonowego podlega zużyciu, zarówno w toku normalnego użytkowania, jak i w wyniku zniszczenia przez najemcę. W związku z tym konieczne są remonty, dzięki którym będzie on utrzymany co najmniej w stanie niepogorszonym.
W przypadku nakładów związanych z lokalem będącym środkiem trwałym należy rozstrzygnąć, czy wydatki te spowodują ulepszenie lokalu, czy też mają charakter odtworzeniowy. W zależności od ich charakteru uwzględniane są w kosztach na dwa sposoby:
- remontowe - obciążają bezpośrednio koszty;
- ulepszeniowe - rozliczane są poprzez odpisy amortyzacyjne po podniesieniu wartości początkowej środka trwałego;
Natomiast definicja remontu jest określona w art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z nią remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
W związku z sezonowością najmu, występują okresy w których u wynajmującego nie pojawiają się przychody z tytułu najmu, natomiast musi on nadal ponosić wydatki związane z lokalem. W takiej sytuacji rozliczeniu w kosztach najmu podlegają jedynie te wydatki, które zostały poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia tego źródła przychodu. Najczęściej zaliczamy do nich bieżące opłaty eksploatacyjne i bieżące naprawy.
Należy również pamiętać, że tego typu działalność, ze względu na jej zorganizowany charakter jest coraz częściej traktowana przez fiskusa jako prowadzenie działalności gospodarczej.
Marcin Jaworski
05.09.2016